Accession sociale
Le Prêt Social Location Accession est un dispositif réservé prioritairement aux primo-accédants qui permet, sous condition de ressources, d’acquérir à titre de résidence principale un logement à un prix inférieur à celui du marché privé.
Pour les candidats à l’accession, l’opération d’acquisition se déroule en deux temps :
Le futur propriétaire occupe d’abord le logement réservé en location, en tant que locataire-propriétaire, le temps d’épargner et de se constituer ainsi son apport financier. Pendant cette période, il s’acquitte d’une redevance mensuelle composée d’une indemnité d’occupation, de charges et d’une épargne aussi appelée « part acquisitive »
Dans le délai prédéfini par le contrat de location-accession, variant entre 6 mois et 2 ans, le futur acquéreur peut lever l’option afin de devenir pleinement propriétaire de son logement au prix préalablement défini. L’épargne cumulée, lors de la phase locative, constitue un apport personnel qui se déduit du prix d’acquisition
A chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux, le prix de vente fixé au contrat est minoré de 1% (par an). Il est également à noter que la mensualité du prêt, au moment de la levée d’option, ne devra pas être supérieure à la dernière redevance payée pendant la phase locative.
En application des nouvelles dispositions de la loi ELAN venant modifier l’article L 302-5 du CCH, les logements occupés par des titulaires d’un contrat de location accession PSLA sont assimilés à des logements sociaux pendant une durée de 5 ans après la levée d’option et donc pris en compte dans le calcul du taux SRU.
Les avantages pour l’acquéreur
- Une acquisition progressive,
- Un taux de TVA réduit à 5,5%
- Une minoration du prix de vente d’1% par année de location,
- L'exonération de taxe foncière pendant 15 ans,
- L'absence d’intérêts intercalaires
- Le dispositif de sécurisation de l'accession (rachat, relogement et revente),
- Les frais de notaire réduits,
- Le prêt à taux zéro.
Les avantages pour la commune
- Une offre nouvelle favorisant le parcours résidentiel des locataires du parc social et des habitants de la commune,
- La promotion de la mixité sociale dans le quartier
- Une commercialisation des logements, en lien permanent avec la commune, par un collaborateur Apilogis
- La production de rapports d’activités détaillés sur la commercialisation des logements,
- Un lien privilégié avec la commune, grâce au réseau des agences Les Résidences Yvelines Essonne et de la direction syndic dédiée à l’activité de gestion des copropriétés,
- Une compensation intégrale par l’Etat aux collectivités, pendant 10 ans, de la perte de recettes liée à l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB),
- La comptabilisation des logements dans le taux SRU pendant 5 ans après la levée d’option.
Le Bail Réel Solidaire est une nouvelle formule d’accession à la propriété qui permet aux ménages, sous plafond de ressources, de devenir propriétaires et de trouver un logement dans des quartiers où l’achat du terrain est plus coûteux, en dissociant le foncier du bâti.
Le BRS propose ainsi des logements à un prix inférieur à celui du marché. Le ménage devient alors propriétaire de son appartement mais reste locataire du terrain et s’acquitte mensuellement du remboursement du prêt immobilier, des charges de copropriété et d’une redevance foncière auprès de l’OFS. En effet, le BRS est mis en place en partenariat avec un Organisme Foncier Solidaire qui reste propriétaire du foncier tout au long de la vie de l’immeuble.
Pour bénéficier de ces conditions privilégiées, le ménage doit respecter certaines conditions et règles :
- Respecter des plafonds de ressources,
- Occuper le logement à titre de résidence principale,
- S’acquitter d’une redevance mensuelle plafonnée à 1 € du m² de surface habitable pour la location du foncier,
- Payer des appels de fonds à APILOGIS selon l’avancement de la construction (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).
En cas de revente du logement, le nouvel acquéreur devra à son tour se conformer aux conditions du BRS (plafonds de ressources, redevance, …). Et afin de faire profiter le nouvel acheteur des mêmes conditions, le prix de revente du logement ne pourra pas dépasser les plafonds de prix réglementaires. L’accession reste ainsi durablement sociale et abordable.
Le bail est un bail de longue durée (18 à 99 ans) qui est rechargeable à chaque mutation.
Les avantages pour l’acquéreur
- Un prix de vente encadré et déduit du prix du terrain,
- Un taux de TVA réduit à 5,5%,
- La possibilité d’un abattement de 30% de taxe foncière (décision communale),
- Le prêt à taux zéro
- Un prix maitrisé de la redevance attachée au Bail Réel Solidaire,
- Le dispositif de sécurisation de l'accession (rachat, relogement).
Les avantages pour la commune :
- Une offre nouvelle favorisant le parcours résidentiel des locataires du parc social et des habitants de la commune,
- De la mixité sociale dans le quartier,
- Une commercialisation des logements, en lien permanent avec la commune, par un collaborateur Apilogis,
- La production de rapports d’activités qualifiés sur la commercialisation des logements,
- Un lien privilégié avec la commune grâce au réseau des agences Les Résidences Yvelines Essonne et de la direction syndic dédiée à l’activité de gestion des copropriétés,
- La comptabilisation des logements dans le taux SRU sans limitation de durée.
Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) à prix maitrisé
Les clients accédants doivent s’engager à occuper le logement à titre de résidence principale et ne doivent pas dépasser les plafonds de revenus réglementaires.
La Vente en l'Etat Futur d'Achèvement est une acquisition par laquelle l'acquéreur signe un contrat de
réservation pour un logement qu’il choisit sur plan.
Le client s’acquitte du prix de vente
de son logement au fur et à mesure de l’avancement des
travaux.
Le bénéficiaire acquiert des droits de propriété sur le sol et sur le bâtiment le jour de la
signature de l’acte de vente devant Notaire.
Il intègre son logement à l’achèvement des travaux, le jour de la remise des clés.
Les plafonds de ressources
| Nombre de personnes destinées à occuper le logement | ZONE A |
|---|---|
| Personne seule | 37 581 € |
| 2 personnes sans personne à charge (hors jeune ménage) | 56 169 € |
| 3 personnes ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage | 67 517 € |
| 4 personnes ou personne seule + 2 personnes à charge | 80 875 € |
| 5 personnes ou personne seule + 3 personnes à charge | 95 739 € |
| 6 personnes ou personne seule + 4 personnes à charge | 107 738 € |
| Par personne supplémentaire | 12 005 € |
Cas pratique sur la commune en zone A
- Un appartement de 3 pièces de 64 m² avec un parking
- Profil du ménage accédant : un couple avec un enfant
- Financement : Prêt immobilier sur 25 ans assurances comprises – taux 3,95% + 0,34% assurances, sans apport à l’exception des frais de notaire estimés à 3% du prix de vente.
| Marché libre | VEFA à prix maitrisé | |
|---|---|---|
| PRIX TTC au m² | 5 200 € | 4 200 € |
| PRIX DE VENTE DU LGT | 332 800 € | 268 800 € |
| Mensualité du prêt | 1 842 € | 1 488 € |
| Estimation des charges de copropriété | 171 € | 171 € |
| Total | 2 013 € | 1 659 € |
| Revenu mensuel nécessaire | 5 582 € | 4 509 € |
| Revenu annuel nécessaire | 66 982 € | 54 109 € |
| Plafonds de ressources | 67 517 € |
Les avantages pour l’acquéreur :
- Une acquisition directe,
- Le dispositif de sécurisation de l'accession (rachat, relogement et revente),
- Les frais de notaire réduits,
- Le prêt à taux zéro.