Organisme de foncier solidaire (OFS)
Qu’est-ce qu’un organisme de foncier solidaire (OFS) ?
Un organisme de foncier solidaire (OFS) est une structure à but non lucratif créée pour favoriser l’accès durable au logement, en particulier pour les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires.
Qu’est-ce qu’un organisme de foncier solidaire (OFS) ?
Un organisme de foncier solidaire (OFS) est une structure à but non lucratif créée pour favoriser l’accès durable au logement, en particulier pour les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires.
Pour rendre ce fonctionnement possible, l’OFS utilise un dispositif appelé Bail Réel Solidaire (BRS). Ce bail de longue durée, souvent entre 18 et 99 ans, permet à un ménage d’occuper et de posséder son logement tout en versant une redevance foncière modérée pour l’usage du terrain. En effet, son principe central repose sur la dissociation entre le foncier (le terrain) et le bâti (le logement). L’OFS reste propriétaire du terrain tandis que le ménage devient uniquement propriétaire du logement, ce qui permet de réduire fortement le prix d’achat. En contrepartie, l’achat du logement est soumis à des conditions de ressources et le prix de revente est encadré, afin de garantir que le bien reste abordable pour les futurs occupants.
L’objectif principal d’un OFS est donc de lutter contre la spéculation foncière et immobilière et de maintenir une offre de logements accessibles sur le long terme, notamment dans les zones où les prix sont élevés. En sécurisant le foncier et en organisant la revente des logements à des prix maîtrisés, l’OFS contribue à une politique de logement plus équitable, stable et solidaire. Il s’agit d’un acteur phare du développement de la politique d’accession sociale à la propriété.
Lien entre OFS et BRS
Le BRS est le levier d’action principale de l’OFS pour proposer des logements sociaux à des prix abordables aux ménages ne pouvant devenir propriétaire dans les zones immobilières tendues.
Voici le déroulé de cette mission d’accession sociale à la propriété, de l’acquisition du terrain par l’OFS à l’achat en BRS par un ménage :
Acquisition du terrain (le foncier) pour y établir des logements disponibles en BRS.
Un programme immobilier est bâti sur le terrain détenu par l’OFS. Ainsi, un accord est passé entre l’OFS, le promoteur immobilier s’occupant de la construction du projet et l’acteur de l’immobilier social s’assurant de la commercialisation, pour que tout ou partie des logements de la résidence neuve soient mis en vente grâce au dispositif BRS.
Le processus de commercialisation commence pour la vente des logements neufs en BRS à des ménages éligibles, c’est la mission d’Apilogis. Ainsi, le ménage réalise une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) pour réserver un logement choisi sur plan. Ensuite, son dossier est étudié par l’OFS qui s’assure que le ménage acquéreur répond aux critères d’éligibilité du dispositif BRS, à savoir acheter le logement en tant que résidence principale et respecter des plafonds de ressources. Si c’est le cas, l’OFS donne son agrément pour finaliser l’achat.
La vente du logement est formalisée par la signature du bail réel solidaire entre l’OFS et les particuliers, d’une durée longue entre 18 et 99 ans. Le ménage devient propriétaire du logement (le bâti) alors que l’OFS reste propriétaire du terrain (le foncier). Cette dissociation permet au ménage d’acheter à un prix bien inférieur (entre 20% et 50%) des prix du marché immobilier classique. En contrepartie, le ménage verse une redevance foncière mensuelle à l’OFS.
L’OFS est responsable du suivi de la gestion du bien : travaux, entretien, gestion de la copropriété et aussi de la revente des logements BRS. Afin de garantir l’aspect social sur le long terme de ces logements, le prix de vente est encadré, limitant la plus-value possible à la revente, et ces biens ne peuvent être cédés qu’à des ménages répondant eux-mêmes aux critères d’éligibilité du BRS. Ce dernier point est aussi valable pour la transmission du bien en cas de donation ou d’héritage. L’OFS étudie le dossier du potentiel ménage acquéreur et donne son agrément en cas de respect des conditions de ressources. S’il répond défavorablement à cela, le ménage devra mettre en vente le logement BRS, avec l’accompagnement de l’OFS dans ce processus.
L’origine des OFS
La création de ce type de structure connaît un essor important en Europe ces dernières années, à l’image de la naissance de l’OFS en France en 2014. Mais l’origine de ce modèle, basé sur la dissociation du foncier de la vente du bâti, nous vient des États-Unis avec le fonctionnement des Community Land Trust (CLT).
Le modèle des Community Land Trust (CLT) aux États-Unis
Le modèle des Community Land Trust (CLT) est né aux États-Unis à la fin des années 1960 pour répondre aux problèmes d’accès au logement et de spéculation foncière, en particulier dans les communautés modestes. Un CLT est une organisation à but non lucratif qui acquiert et conserve la propriété du terrain de manière permanente, dans l’intérêt de la collectivité. Les logements construits sur ce terrain peuvent en revanche être achetés par des ménages, ce qui permet de réduire significativement le coût d’accès à la propriété.
Concrètement, le fonctionnement des CLT repose sur le même principe que l’exploitation du Bail Réel Solidaire par un Organisme de foncier solidaire en France :
- la dissociation entre le sol et le bâti,
- occupation encadrée par un bail de très longue durée,
- plafonds de revenus pour les acheteurs,
- formule de revente qui limite la plus-value afin de préserver l’accessibilité du logement pour les futurs ménages.
Un élément central du modèle CLT est sa gouvernance tripartite. Le conseil d’administration est généralement composé de trois collèges : des habitants logés sur des terrains du CLT, des membres de la communauté locale (riverains, acteurs associatifs) et des représentants de l’intérêt général (collectivités, experts). Cette gouvernance équilibrée permet d’ancrer le projet dans le territoire, d’éviter la captation privée du foncier et d’assurer que les décisions servent à la fois les résidents et la collectivité.
Les Community Land Trust poursuivent des objectifs plus larges que le seul accès au logement : stabilisation des quartiers, lutte contre la gentrification, renforcement du pouvoir d’agir des habitants et sécurisation du foncier sur le long terme. Ce modèle, aujourd’hui largement diffusé aux États-Unis, a inspiré d’autres pays, dont la France avec les organismes de foncier solidaire (OFS), qui en constituent une adaptation au cadre juridique national.
La création en France avec la loi ALUR
L’OFS est officiellement créé par la loi ALUR de 2014 (Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové), qui introduit pour la première fois ce type de structure dans le droit français. La loi pose le principe d’organismes sans but lucratif, agréés par l’État, ayant vocation à acquérir et gérer des terrains afin d’y développer des logements abordables sur le long terme. Toutefois, à ce stade, l’outil juridique permettant réellement de rendre ce modèle opérationnel n’est pas encore totalement abouti, ce qui limite son déploiement effectif dans les premières années.
C’est la loi Macron de 2015 (Loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques) qui marque une étape décisive avec la création des bases juridiques du bail réel solidaire (BRS). Ce nouveau contrat permet de sécuriser juridiquement la dissociation entre le foncier (détenu par l’OFS) et le logement (propriété du ménage). À partir de là, les OFS deviennent pleinement fonctionnels, et les premiers programmes immobiliers de logements BRS voient le jour à partir de 2017–2018, souvent portés par des collectivités locales, des bailleurs sociaux ou des établissements publics fonciers.
Le cadre juridique des OFS évolue encore, à l’image de la loi ÉLAN de 2018 (Loi portant évolution du logement de l’aménagement et du numérique) qui permet aux organismes HLM d’acquérir l’agrément d’OFS pour proposer des appartements en BRS.
Quelles structures peuvent devenir OFS ?
L’article L329-1 du Code de l’urbanisme fournit le cadre légal des structures pouvant solliciter l’agrément d’organisme de foncier solidaire. Il s’agit d’organismes à but non lucratif, dont voici les principales catégories :
- Association loi de 1901 : associations œuvrant dans le domaine du logement, de l’habitat participatif, de la lutte contre la spéculation foncière ou de l’insertion par le logement.
- Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) : les deux types d’ECPI, à fiscalité propre et sans fiscalité propre.
- Établissement public foncier local (EPFL) : en raison de leur mission de portage et de gestion du foncier sur le long terme.
- Groupement d’intérêt public (GIP) : une personne morale qui remplit une mission d’intérêt général à but non lucratif.
- Organisme d’habitations à loyer modéré (OHLM) : un organisme public ou privé à but non lucratif chargé de construire, gérer et attribuer des logements sociaux destinés à des ménages aux ressources modestes, à des loyers encadrés par l’État.
- Société anonyme immobilière d’économie mixte (SAIEM) : une société de droit privé associant capitaux publics et privés, principalement détenue par des collectivités, chargée de réaliser des opérations immobilières ou d’aménagement au service de l’intérêt général.
La liste des organismes de foncier solidaire
| Régions & DOM | OFS avec logements BRS à vendre | OFS sans logements BRS à vendre |
|---|---|---|
| Auvergne-Rhône-Alpes | Alpes Isère Habitat, CDC Habitat, Erilia, Est Métropole Habitat, Foncière Solucia Territoire, Icade Pierre Pour Tous, La Foncière 74, Vilogia | Batigère Maison Familiale, Drôme Aménagement Habitat, Dynacité, OFS Grenoble Alpes Métropole, Pluralis, SDH Constructeur, SFHE |
| Bourgogne-Franche-Comté | OFS du Grand Besançon | EPF Doubs Bourgogne Franche-Comté |
| Bretagne | Aiguillon construction, Archipel habitat, Breizh Coop, Coop Habitat Bretagne, Emeraude Habitation, Espacil Accession, Foncier Coopératif Malouin, Foncier Solidaire Rennes Métropole, Foncière Solucia Territoires, Groupe CIB, Keredes, La Rance, Morbihan Habitat, Néotoa, OFS Golfe du Morbihan Vannes agglomération, OFS de Lorient Agglomération, OFS du grand Ouest, Procivis Bretagne Ouest | Espacil Habitat, OFS AQTA |
| Centre-Val de Loire | France Loire, OFS Grand Ouest, Valloire Habitat | 3F Centre Val de Loire, EPFLI Foncier Coeur de France, Tours Métropole Habitat |
| Corse | Erilia | Commune de Pietrosella, Le Logis Corse, Logirem, OPH de la communauté d’agglomération du pays ajaccien |
| Grand Est | Habitat de l’Ill, L’OFS d’Alsace, OFS de l’Habitat et Humanisme | Le Foyer Rémois, Le Sillon Lorrain |
| Guadeloupe | Terres Caraïbes | |
| Guyane | EPFL de la Guyane | |
| Hauts-de-France | AMSOM, Icade Pierre Pour Tous, OFS de la métropole de Lille, Vilogia | Clésence, Habitat Hauts de France, Le Foyer Rémois, Lille Métropole Habitat, Sia Habitat, Tisserin Foncière Solidaire |
| Île-de-France | CDC habitat, Essonne Habitat, Expansiel Promotion, Foncière de la Ville de Paris, Foncière Solucia Territoire, Immobilière 3F, La Coop Foncière Francilienne, Logéo Seine, Maison Alfort Habitat, OFS de Habitat et Humanisme, OFS des Yvelines, OFS Plaine commune, Seqens, Vilogia | Antin Résidences, Clésence, Est Ensemble Habitat, Hauts-de-Seine Habitat, Immobilière du Moulin-Vert, Logirep, Résidences Le Logement des Fonctionnaires |
| Martinique | EPFL de Martinique | |
| Normandie | Caen La mer, Cif Coopérative, Foncière Solucia Territoire, Icade Pierre Pour Tous, Logéo Seine | Alcéane, Caen la mer Habitat, Immobilière Basse-Seine, Le Foyer Stéphanais, Normandie Innovation et Habitat, Partelios |
| Nouvelle-Aquitaine | Bizitegia – L’EPFL des Pays-Basques, CDC habitat, Domofrance – Exterra, Erilia, Foncière Solucia Territoire, Gironde Habitat – G Logis, Habitat Sud Atlantic, La Coopérative d’Habitations, La Coopérative Foncière Aquitaine, Le Col, Office 64 de l’Habitat, OFS Procivis Nouvelle-Aquitaine, Terra Noé, Vilogia | Aquitanis, Axanis, Clairsienne, Coo.sol, Immobilière Atlantic Aménagement, Le Toit Girondin, Mesolia, Noalis, OPH de l’agglomération de La Rochelle, Plus Personne Sans Toit |
| Occitanie | ACM Habitat, CDC habitat, Erilia, FDI Foncier Solidaire, Foncière Solucia Territoire, L’OFS de Montpellier Métropole, La Coop Foncière Méditerranée, La Coopérative d’Habitations, Le Col, Occitalys Foncier, Promologis, STON, Un toit pour tous – Solenterra | EPFL du Grand Toulouse, Le Toit Girondin, Maisons Claires, Mesolia, SFHE, Toulouse Métropole Habitat |
| Pays de la Loire | Aiguillon Construction, ALTHI, Atlantique Accession Solidaire, Foncière Solucia Territoire, OFS Grand Ouest, OFS Racines, OFS Vendée Habitat, Proviva, Terra Noé | Podeliha |
| Provence-Alpes-Côte d’Azur | CDC habitat, Coopérative Foncière de la région PACA, Erilia, Faconeo, Famille et Provence, FDI Foncier Solidaire, Foncière Cannes Pays de Lérins, Foncière Solucia Territoire, Icade Pierre Pour Tous, La Coop Foncière Méditerranée, OFS Procivis Sud, OFS Sud Accession, OPH Toulon Habitat Méditerranée, Tous Propriétaires, Unicil, Var Habitat, Vilogia | Altera Domus, Bassin Minier Méditerranéen, Logirem, SDH constructeur, SFHE |
Contact
18 Boulevard du Midi, 78200, MANTES LA JOLIE
- 09 72 03 52 10
- apilogis@apilogis.fr
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