Bail Réel Solidaire (BRS)
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif d’accession sociale à la propriété mis en place par l’État afin de permettre à certains ménages de devenir propriétaires, sans quoi leurs ressources financières ne leur auraient pas permis de réaliser l’achat d’un logement.
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) ?
Le BRS est un outil d’accession sociale à la propriété, ainsi, dans son fonctionnement, on retrouve bien les deux volets principaux de ce type de dispositif : permettre à des ménages d’accéder à la propriété, mais dans des conditions simplifiées par rapport au marché immobilier classique, en répondant à des critères sociaux définis par des plafonds de ressources.
Le fonctionnement du Bail Réel Solidaire est simple : dissocier le foncier du bâti pour réduire le prix de vente d’un bien immobilier. Concrètement, cela veut dire que l’acquéreur achète le bâti, à savoir le logement, une maison ou un appartement, mais pas le foncier. En effet, le terrain est loué par l’acquéreur auprès d’un organisme de foncier solidaire (OFS), une structure étatique à but non lucratif qui acquiert et conserve des terrains afin de permettre l’accession durable à la propriété à prix abordable. Ainsi, l’acquéreur verse une redevance foncière à l’OFS, en tant que locataire du terrain sur lequel est construit son logement, mais demeure bien l’unique propriétaire de son bien immobilier. Le montant du loyer foncier est défini dans le cadre du bail réel solidaire signé entre l’acquéreur et l’OFS.
Ce type de dispositif remplit deux missions principales :
- Permettre l’accès à la propriété à des ménages plus modestes, ne pouvant devenir propriétaire aux prix classiques du marché immobilier, notamment dans les zones géographiques les plus tendues.
- Limiter la spéculation immobilière et conserver des logements abordables.
Si le Bail Réel Solidaire trouve son origine dans le cadre de la loi ALUR (Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) en 2014, ce modèle s’inspire de celui des Community Land Trusts qui a émergé aux États-Unis dans les années 1960.
Voici les dates clés de la création du BRS en France :
- 2014 : La loi ALUR permet la création des organismes de foncier solidaire.
- 2015 : La loi Macron (Loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques) permet de définir les bases du cadre législatif du dispositif BRS.
- 2016 : L’ordonnance n°2016-985 crée officiellement le Bail Réel Solidaire, sur les bases juridiques de la loi Macron.
- 2017 : Le cadre juridique du BRS est finalisé et applicable opérationnellement.
- 2019 : Les premiers logements disponibles dans le cadre d’un achat en BRS se retrouvent sur les marchés immobiliers de villes comme Paris, Lille et Rennes.
Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire ?
- Naissance du programme immobilier
L’organisme de foncier solidaire (OFS), qui est propriétaire du terrain, s’associe avec une société qui va s’occuper de la construction du programme immobilier et de la commercialisation des logements via le dispositif Bail Réel Solidaire (BRS). C’est le rôle d’Apilogis ! - Dissociation du foncier et du bâti
Le terrain appartient à l’OFS, tandis que le ménage achète uniquement le logement (le bâti). Cela réduit fortement le prix d’achat, avec des logements vendus entre 20% à 50% moins chers que sur le marché de l’immobilier classique, en retirant le prix du foncier du coût d’acquisition. - Droits Réels Immobiliers du BRS
L’OFS et l’acquéreur s’engagent mutuellement sur un bail réel solidaire de longue durée, allant de 18 à 99 ans. Dans ce cadre, l’acquéreur possède des droits réels immobiliers, lui conférant un droit de propriété proche de celui d’un propriétaire classique, en dehors des restrictions sur les possibilités de location et de vente du logement. Dans ce contexte, on parle d’un droit d’usage, le ménage pouvant jouir pleinement du bien immobilier et du terrain sur lequel il est construit, afin d’y habiter, mais sous conditions fixées par le BRS pour la transmission du logement. - Versement d’une redevance foncière mensuelle
En contrepartie de la location du terrain, l’acquéreur doit s’acquitter d’une redevance foncière mensuelle auprès de l’OFS. Le montant de ce loyer foncier est contenu, toujours dans le respect du cadre social du dispositif. Ainsi, la redevance fait partie de la charge mensuelle induite au ménage acquéreur, en plus de la mensualité de prêt immobilier et des charges de copropriété. - Processus de revente encadré
En cas de revente, le prix est plafonné et l’acheteur doit aussi respecter les conditions de ressources imposées par le BRS, garantissant des logements durablement abordables. Il s’agit là de la contrainte principale du Bail Réel Solidaire, limitant la plus-value possible sur la revente d’un bien et le champ potentiel des acheteurs. Une limitation justifiée puisque ce dispositif, solidaire et social, permet à des ménages de devenir propriétaires, et doit garantir l’équité entre les personnes se présentant sur le marché immobilier des zones tendues.
Les conditions d’éligibilité au BRS
Il existe deux conditions principales pour bénéficier du bail réel solidaire (BRS) :
- Le logement BRS doit servir de résidence principale.
Cette règle empêche l’utilisation du dispositif BRS comme un investissement locatif. - Le ménage acquéreur doit répondre à des conditions de ressources, encadrées par des plafonds selon les zones géographiques de la ville d’achat immobilier.
Les plafonds de ressources sont contrôlés en regardant le revenu fiscal de référence N-2 des ménages.
Bail Réel Solidaire : Plafonds de ressources 2026
Les plafonds de ressources sont conditionnés par deux éléments : la composition du ménage acquéreur et la zone de tension immobilière du logement.
Ainsi, plus il y a de personnes composant le ménage, plus le plafond de ressources est élevé. Cet élément est pondéré par la présence de personnes à charge ou de personnes en situation de handicap au sein du ménage.
Concernant la zone de tension immobilière, allant de Abis (Paris et communes les plus prisées d’Île-de-France) à C, elle joue également sur les plafonds de ressources en prenant en compte les zones tendues où les prix immobiliers sont les plus élevés et les zones moins tendues avec un coût au m2 moins onéreux.
| Composition du ménage | Zones A et Abis | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 38 844 | 38 844 | 33 771 |
| 2 personnes sans personne à charge (hors jeunes ménages) ou 1 personne en situation de handicap |
58 057 | 58 057 | 45 100 |
| 3 personnes ou 1 personne avec une personne à charge ou jeune ménage ou 2 personnes dont au moins 1 en situation de handicap |
76 105 | 69 786 | 54 235 |
| 4 personnes ou 1 personne avec 2 personnes à charge ou 3 personnes dont au moins 1 en situation de handicap |
90 863 | 83 594 | 65 476 |
| 5 personnes ou 1 personne avec 3 personnes à charge ou 4 personnes dont au moins 1 en situation de handicap |
108 107 | 98 956 | 77 023 |
| 6 personnes ou 1 personne avec 4 personnes à charge ou 5 personnes dont au moins 1 en situation de handicap |
121 650 | 111 359 | 86 805 |
| Par personne supplémentaire | 13 557 | 12 408 | 9 683 |
Quels sont les avantages d’acheter en BRS ?
Pour les acquéreurs
- Un prix d’achat inférieur au marché, avec en moyenne 30 à 50% d’économie.
- Un prix d’achat plus bas signifie un emprunt immobilier moindre, ce qui facilite la réalisation de l’opération bancaire et réduit la pression budgétaire du remboursement des mensualités.
- La possibilité d’obtenir un prêt à taux zéro (PTZ).
- Un taux de TVA réduit de 20% à 5,5%.
- Devenir propriétaire, et ainsi se construire un patrimoine immobilier plutôt que d’allouer son budget logement au versement d’un loyer locatif.
- Un abattement de 30%, voire de 100% selon les communes, de taxe foncière.
- Le prix de la redevance foncière est encadré, limitant le coût mensuel du loyer d’accès au terrain.
- L’accès à des programmes immobiliers en neuf, répondant aux dernières normes environnementales, avec des prestations de qualité.
- Une sécurisation de l’accession grâce à la garantie rachat-relogement, qui permet de revendre son logement en cas d’accident de la vie.
Pour les communes
- Favoriser la mixité sociale dans les quartiers.
- Aider à la commercialisation de certains logements pouvant rester bloqués sur le marché immobilier à cause de prix élevés.
- Constituer un levier contre la spéculation immobilière.
- La comptabilisation des logements BRS dans le pourcentage de logements sociaux imposé par la loi SRU pour les communes, initialement de 20%, puis de 25% suite à la promulgation de la loi Duflot I en 2013, imposant aux communes d’atteindre ce seuil en 2025.
Trouver votre logement grâce à l’achat en BRS
Acteur phare de l’accession sociale à la propriété en Île-de-France, Apilogis propose des programmes immobiliers en neuf composés de biens aux prestations de qualité, dont plusieurs sont disponibles grâce au dispositif BRS, voir la totalité des lots composant une même résidence.
Fortement implanté dans les Yvelines avec une offre de biens immobiliers dans plusieurs villes, votre spécialiste de l’accession sociale propose également des appartements en achat BRS en Île-de-France dans le Val d’Oise, en Seine-Saint-Denis, dans l’Essonne et dans les Hauts-de-Seine.
Achat en BRS dans les Yvelines
Département dynamique, partagé entre villes aux multiples prestations urbaines et cadre naturel, le département des Yvelines constitue une destination particulièrement prisée pour l’achat immobilier. De l’activité urbaine de Saint-Cyr-l’École et Sartrouville à l’immersion en pleine de nature de Freneuse, en passant par les villes en plein essor de Mantes-la-Jolie et Bougival, devenir propriétaire dans le 78 n’est plus un rêve inaccessible grâce au BRS. Pour cela, découvrez notre programme immobilier d’Orgeval, une résidence à l’architecture soignée qui comporte 22 appartements du T2 au T4 accessibles grâce au Bail Réel Solidaire.
Les lots
Achat en BRS dans le Val d’Oise
Département parfois oublié dans les recherches d’achat immobilier en Île-de-France, le Val d’Oise permet pourtant de combler les envies de ceux en quête de nature, tout comme ceux à la recherche d’un pôle dynamique urbain proche de Paris. Apilogis aide les ménages dans la deuxième situation grâce à son programme immobilier du Plessis-Bouchard, une ville située au nord d’Argenteuil et à moins de 30 min de Paris en voiture, qui regroupe 17 logements du T2 au T5, tous disponibles grâce au dispositif BRS.
Les lots
2209 – Le Plessis-Bouchard
- 287 000€
2204 – Le Plessis-Bouchard
- 246 000€
2111 – Le Plessis-Bouchard
- 230 000€
Achat en BRS en Seine-Saint-Denis
Département urbain à proximité de Paris, la Seine-Saint-Denis contient de nombreuses villes prisées pour leur cadre de vie et la facilité d’accès à la capitale. Parmi toutes ces villes, Pantin est l’une des plus demandées, rendant son marché immobilier particulièrement tendu. Ainsi, acheter à Pantin est devenu une mission difficile pour les ménages à revenus modestes, mais la donne a changé grâce au programme immobilier en BRS Les Jardins Kléber d’Apilogis. Allant du T2 au T5, ce projet immobilier dans l’air du temps, répondant à de nombreux critères environnementaux, permet de répondre aux besoins de chaque famille.
Les lots
FAQ sur le Bail Réel Solidaire (BRS)
Quelles banques accordent des prêts pour un achat BRS ?
Il n’existe pas de prêt particulier pour un achat BRS, il faut passer par un prêt immobilier classique auprès d’un établissement bancaire. Cependant, il est possible de bénéficier d’un Prêt à Taux Zéro, principalement pour les primo-accédants, puisque les ménages éligibles à l’achat BRS remplissent généralement les mêmes critères d’accès au PTZ. Certaines banques sont réputées pour soutenir davantage les projets d’achat en accession sociale, à l’image de La Banque Postale, véritable pionnier du partenariat financier avec les ménages profitant du dispositif BRS, mais aussi d’établissements comme le Crédit Agricole et le CIC. Le plus simple reste de contacter sa banque pour réaliser une simulation d’emprunt, et ainsi déterminer sa solvabilité face aux différentes charges de l’achat BRS.
Faut-il un apport pour acheter en BRS ?
Un apport personnel n’est pas obligatoire pour obtenir un prêt immobilier afin de réaliser l’achat d’un logement en BRS, notamment grâce à la dimension sociale d’un dispositif comme le PTZ. En revanche, l’opération sera grandement facilitée auprès d’un établissement bancaire si l’acheteur justifie d’un apport pouvant couvrir a minima les frais de notaire et les frais de garantie du prêt immobilier.
Quels sont les frais de notaire pour une accession en Bail Réel Solidaire ?
Calculés sur le prix de vente du bien immobilier, les frais de notaire sont identiques dans le cadre d’une accession en Bail Réel Solidaire que pour une acquisition sur le marché classique. Ainsi, ils s’élèvent à 7-8% du prix de vente d’un logement dans l’ancien, et à 2-3% d’un logement dans le neuf. Cependant, on peut tout de même considérer que les frais de notaire sont réduits dans le cadre du dispositif BRS puisque le prix de vente du logement est inférieur à celui du marché classique. Le montant des frais de notaire étant indexé sur le prix de vente, ce coût est logiquement moindre en cas d’achat en BRS.
Comment fonctionne la garantie de rachat d’un logement en BRS ?
La garantie de rachat est un élément de sécurisation de l’accession à la propriété, finalisant l’aspect social du dispositif BRS tout en servant d’élément de réassurance pour les banques. Elle permet à l’OFS de racheter le logement BRS en cas d’accident de la vie subi par le ménage propriétaire :
- Décès d’un membre du ménage
- Invalidité entraînant la perte de revenus
- Divorce
- Chômage prolongé, d’une durée supérieure à 1 an
- Mobilité professionnelle d’une distance de + de 70 km entre le logement en BRS et le lieu de travail
La garantie de rachat est valable 15 ans à compter de la date d’acquisition du logement. Elle prévoit alors un montant d’indemnisation à hauteur de 80% à 100% du prix de vente, en fonction des clauses du bail réel solidaire signé avec l’OFS, les 5 premières années, puis une minoration de 1,5% du prix de vente par an entre la 6ème à la 15ème année. Le prix du rachat peut ensuite être minoré par d’éventuels frais de réparations engendrés par des dégradations ne relevant pas d’un usage normal du logement.
Qui doit payer la taxe foncière en BRS ?
Même si le propriétaire d’un logement en BRS n’est pas propriétaire du foncier, en tant que locataire du terrain détenu par l’OFS, il doit néanmoins s’acquitter de la taxe foncière. En effet, le BRS prévoit que le propriétaire du bâti possède des droits réels immobiliers proches d’une pleine propriété. Sur le plan fiscal, cela se traduit par une soumission du BRS au régime des « locations conférant un droit réel », rendant les propriétaires sujets à la taxe foncière.
Cependant, un allégement d’imposition a été mis en place par l’État en faveur des propriétés bâties faisant l’objet d’un bail réel solidaire, permettant aux communes d’appliquer un abattement allant de 30 à 100% de la taxe foncière pour les ménages concernés.
Peut-on louer un logement acheté en BRS ?
La location n’est pas l’objectif principal de l’acquisition grâce au BRS puisque le logement doit servir de résidence principale au ménage propriétaire. Ainsi, la location d’un logement BRS a longtemps été proscrite, jusqu’à un assouplissement des règles via le décret du 16 juillet 2024. Il devient possible de louer un logement BRS pour les cas suivants :
- Mutation professionnelle temporaire
- Problème de santé ou hospitalisation de longue durée
- Séparation ou divorce en cours
Ce type de location est sujet à l’autorisation préalable de l’organisme de foncier solidaire (OFS), dans une limite de temps donnée et à un loyer encadré pour maintenir le caractère social du logement.
Peut-on revendre un bien affilié au dispositif BRS ?
Oui, un bien acheté grâce au dispositif BRS peut être revendu à tout moment par son propriétaire ! Pour cela, la première étape consiste à contacter l’OFS qui peut exercer son droit de préemption, ayant la primeur d’achat du logement par rapport aux particuliers. Si l’OFS n’exerce pas ce droit, il accompagnera le propriétaire vendeur dans ce processus, notamment en spécifiant le prix de revente encadré par le dispositif BRS, à savoir le prix d’achat auquel s’ajoute une plus-value plafonnée par l’indice d’inflation. En effet, le BRS est un dispositif d’accession sociale à la propriété, et non un investissement immobilier pour réaliser une plus-value importante à la revente. Enfin, l’acheteur du logement BRS doit lui-même répondre aux conditions d’éligibilité, à travers le respect des plafonds de ressources et l’acquisition en résidence principale. Ce point est vérifié par l’OFS, qui donne alors son agrément pour valider le dossier de l’acquéreur.
Comment se déroule la succession d’un bien acheté en Bail Réel Solidaire ?
La succession d’un bien acheté en Bail Réel Solidaire est possible, mais les héritiers doivent répondre aux critères d’éligibilité du dispositif d’accession sociale. En tant que bien immobilier, le logement rentre dans un processus de succession classique pour les héritiers, désignés par testament ou simplement par filiation vers les héritiers légaux. Dans ce cas, les héritiers peuvent jouir du logement BRS, en tant que résidence principale, et sous condition de respecter les plafonds de ressources en vigueur au moment de la succession. Si les héritiers ne souhaitent pas occuper le logement à titre de résidence principale, il sont alors dans l’obligation de le vendre à des acquéreurs répondant eux-mêmes aux critères d’éligibilité, à prix encadré.
Si les héritiers ne répondent pas aux conditions d’éligibilité lors de la succession, le logement doit être vendu, en partenariat avec l’organisme de foncier solidaire. La vente doit avoir lieu dans les 12 mois. En cas d’absence de succès dans la recherche d’un ménage acquéreur éligible, ce délai peut être prolongé par l’OFS. Si au bout de ce délai supplémentaire la vente n’aboutit pas, le bail réel solidaire est rompu, l’OFS récupère la propriété du bâti et les héritiers reçoivent une indemnité dont le montant est déterminé par le bail.
Réalisez votre achat immobilier grâce au Bail Réel Solidaire (BRS), avec Apilogis :
- Vérification de votre éligibilité au dispositif
- Conseil sur le choix du bien qui vous correspond
- Accompagnement de la recherche de financement à la signature chez le notaire
